居抜き物件をうまく利用して、開業時の初期投資を抑えよう!

お店を開店するにあたり、ネックとなるのが内装費や設備投資などの「初期投資」だと思います。なるべくこれを抑えたいと考える店舗経営者も多いのではないでしょうか? そこで検討物件として上がってくるのが、「居抜き物件」です。今回は、その居抜き物件について見ていきます。

 

エステサロン経営の皆様へ まだCDなんですか?
 

店舗物件の種類は3種類

居抜き物件を見ていく前に、店舗物件をそれぞれ見ていきましょう。店舗物件には「居抜き物件」「スケルトン物件」「残置物件」の3種類があります(参考記事「店舗における居抜き物件の基礎知識と工事の種類」)。

①居抜き物件

居抜き物件とは、前のテナントが使用していた設備等が残っている物件のことです。一般的には、前テナントが閉店する前に賃貸借契約を結びます。テナントによっては設備等を無償で引き渡す場合もありますが、買い取りを求められるケースもあります。

②スケルトン物件

スケルトン物件とは、壁と柱だけの状態で引き渡される物件のことです。内装や設備など自由度は高くなりますが、退去時に再度、壁と柱だけの状態にして引き渡します。もちろん、内装などをそのままにして「居抜き物件」として引き渡すケースもあります。

③残置物件

前のテナントが閉店したあと、時間が経っている物件のことです。借り手が移るまでに空き家状態が発生するため、近隣の人々にとって「つぶれたお店」という印象を与えかねません。残置物件を借りる際には、そのマイナスの印象を払拭することからはじめる必要があると言えます。

居抜き物件のメリット・デメリット

では、居抜き物件のメリット・デメリットとは何なのでしょうか? 以下で見てみることにしましょう。

メリット

居抜き物件のメリットは、既存の設備を使えることでしょう。これにより、設備などを揃えるための初期投資を抑えることができます。工事の工程が短くて済むため、開店までの期日を短縮することも可能です。場合によっては前テナントの常連客を引き継げる可能性もあります。退去時に関しても、退去日の直前まで営業でき、解体する費用も掛かりません。

デメリット

居抜き物件のデメリットは、以前のテナントをそのまま使うため内装などを思い通りのデザインにしにくいという点があります。「内装にこだわりたい!」という場合には、追加でコストが掛かることに留意しておきましょう。設備の修理が必要になるケースもあり、メンテナンス費用も必要です。

また、前テナントのイメージを引きずってしまうという懸念点もあります。「前の店のほうが良かった……」とお客様に思われないよう、お店のコンセプトの差別化を図りましょう。

良い居抜き物件を見つけるコツ

良い居抜き物件を探すコツは存在します。以下のコツを押さえつつ探してみましょう。

インターネットを駆使する

まずはインターネットを駆使して情報収集しましょう。リアルタイムの情報が集まるため、自分が探している物件に出会う確率が高くなります。居抜き物件専門のサイトも存在しますので、ぜひ探してみてください。

不動産屋に相談する

出店するエリアの不動産屋に相談するというのもありです。インターネット上に出てこない物件が、街の不動産屋に存在することもあります。なかには居抜き物件専門の不動産屋もあるようなので、まずは不動産屋に出向いてみましょう。

物件の立地を確認する

どれほど居抜き物件の設備が整っていたとしても、立地が悪ければ本末転倒。まずは立地の良い物件から探してみましょう。お店が目立つところにあり、人通りが多ければ成功する確率は高くなります。このような条件をもとに物件を探してみましょう。

未公開物件を探す

優良な「未公開」の物件を探してみましょう。未公開の物件を探すには、不動産会社やオーナーさんと連携しながら情報収集することが求められます。不動産会社等の人脈も作っておきたいところです。

店舗のコンセプトを明確にする

不動産を探す前に、コンセプトを明確にすることが必要です。コンセプトがはっきりしていない状態で物件を探しても、物件選びに失敗する可能性が高まります。コンセプトの作り方については、以下の記事を参考にしてください。
参考:最初の2秒で決まる!「なんとなく良いお店」と思ってもらえるコンセプトの作り方

居抜き物件を契約する際の注意点

いざ居抜き物件を契約しようという際に、注意すべき点があります。ここでは、居抜き物件の注意点について見ていきます。

契約条件について

居抜き物件の中には、前のテナントがまだ解約通知を出していない物件もあります。このような物件は現テナントの「設備」をそのまま引き継げると思ってしまいますが、あくまで想定での話です。物件の条件の最終的な判断は貸主にあり、貸主から「賃貸条件を変更したい」と言われる可能性もあります。居抜き物件自体も同様の理由で引き継げないこともあるのです。
参考:居抜きとは _ 意味や流れ・メリット・注意点まとめ

いつから家賃が発生するのかという点についても確認しましょう。場合によってはフリーレントが可能かもしれませんので、交渉してみると良いでしょう。また初期費用ばかりに目がいきがちですが、更新料についてもしっかり確認します。家賃の支払い日、支払い方法についても要チェックです。

解約時の条件の確認も忘れずに

条件などのほかに、解約する際には何カ月前に言えばよいのか確認します。2~3カ月とするところが一般的ではありますが、3カ月以上となっている場合は交渉してみると良いでしょう。

居抜き物件は内装が残った状態で引き渡すため、お店を撤退する際の引き渡し条件も確認します。「椅子、テーブルなどを残したまま退去してもよいのか」「内装はそのままでよいのか」なども確認しましょう。これらはトラブルの元となりやすいので、不動産会社などのプロに任せるのが良いと言えます。

居抜き物件を選んで初期投資を抑えよう!

以上、居抜き物件に関する情報を紹介してきました。居抜き物件にはメリット・デメリットが存在します。それらを踏まえつつ、選ぶポイントを参考にしながら開業時の初期投資を抑えてみてはいかがでしょうか?

■(参考文献)
﨑元則也『繁盛店をつくる立地選び』(日本実業出版社)

■(参考記事)
居抜き物件とスケルトン物件の違い _ 産業廃棄物の処理・処分・運搬・収集、リサイクル事業・粗大ゴミ回収ならエコ・エイト
店舗における居抜き物件の基礎知識と工事の種類 _ リフォーム・修理なら【リフォマ】
居抜き物選びの3つのコツとポイントについて _ 内装工事、店舗デザイン・設計の見積もり依頼・比較 アーキクラウド
居抜きとは _ 意味や流れ・メリット・注意点まとめ _ テンポスマート

 

小売店経営の皆様へ お店の雰囲気って内装だけだと思っていませんか?